Ελληνικό: “Προετοιμάζουν τον τεμαχισμό του χώρου σε αστικά οικόπεδα προς πώληση”

Συντάκτης: Νίκος Μπελαβίλας*/efsyn.gr

Πέρα από το καζίνο και τη μαρίνα που αποτελούν τις μόνες βέβαιες κερδοφόρες ζώνες της επένδυσης, οι επενδυτές δεν δείχνουν διατεθειμένοι να αναλάβουν το ρίσκο της κατασκευής κτιρίων και στη συνέχεια της πώλησης ή ενοικίασής τους. Αντίθετα, όλος ο σχεδιασμός δείχνει ότι προετοιμάζουν τον τεμαχισμό του χώρου σε αστικά οικόπεδα προς πώληση.

Στο ΣΟΑ που έχει κατατεθεί αυτό έχει κρυφτεί, όμως φαίνεται καθαρά στα master plans που προηγήθηκαν από τον Νοέμβριο 2014 έως τον Ιούνιο 2016 και τα οποία αρνήθηκαν να ενσωματώσουν στο ΣΟΑ.

Το σημερινό ΣΟΑ έχει συστηματοποιημένες ασάφειες οι οποίες θα δώσουν δυνατότητα ευελιξίας στο επενδυτικό σχέδιο – κυρίως για αλλαγές σε χρήσεις γης, δημόσιους χώρους κ.ά.

Από την κατάτμηση προκύπτουν περίπου 160 τέτοια αστικά ακίνητα με μορφή μεγάλων οικοπέδων ή και αυτόνομων οικοδομικών τετραγώνων προς πώληση, που επίσης κατατέμνονται σε μεγάλα και μικρά μεγέθη. Μεγάλα για τα εμπορικά κέντρα στη Βουλιαγμένης, σχετικά μικρότερα οικόπεδα με κήπους για συμπλέγματα κατοικιών πολυτελείας στην ακτή του Αγίου Κοσμά.

Σε περίπτωση μεταπώλησης -από τον επενδυτή του Ελληνικού σε υποεπενδυτή- ο δεύτερος αναλαμβάνει το ρίσκο της κατασκευής-πώλησης του/των κτιρίου/ων.

Τι θα συμβεί αν εντοπιστούν αρχαιότητες σε ένα ή περισσότερα από τα 160 οικόπεδα; Ο αγοραστής θα ζητά από τον πωλητή αποζημίωση.

Ποιος θα την πληρώσει; Αυτό προβλέφθηκε από τη σύμβαση της κυβέρνησης Σαμαρά του Νοεμβρίου 2014.

Σύμφωνα με τη σύμβαση (άρθρο 9.6 α, β και γ Σ): «Υποχρεώσεις αγοραστή: Εύρεση αρχαιοτήτων. Σε περίπτωση εύρεσης αρχαιοτήτων κατά την υλοποίηση του ΣΟΑ, ο αγοραστής υποχρεούται να ενημερώσει τον πωλητή και το Γραφείο Ελληνικού να λάβει τα απαραίτητα μέτρα α) για να προστατεύσει το εύρημα, β) για να διατηρήσει το εύρημα στην ίδια τοποθεσία και κατάσταση και γ) ν’ αναστείλει τις εργασίες, αν κριθεί απαραίτητο από τις αρχαιoλογικές αρχές». Ομως ταυτόχρονα, υπό τις οριζόμενες στη σύμβαση προϋποθέσεις, η εύρεση αρχαιοτήτων συνιστά «Γεγονός Αποζημίωσης» (Αρ. 6.19 Σ).

Δεν πρόκειται να καταστραφούν οι αρχαιότητες του Ελληνικού, αντίθετα! Ο επενδυτής, αν καταφέρει να βρει πάρα πολλές, έχει τη δυνατότητα να πάρει πίσω το σύνολο του άμεσου τιμήματος (300 εκατ. ευρώ) – ακόμη κι αν αυτές καλύπτουν ένα ελάχιστο τμήμα της έκτασης.

Οι αρχαιότητες εκτιμάται ότι δεν θα εντοπιστούν παρά σε 50-100 στρέμματα από τα 6.300 (δηλαδή 1,5-2% του συνόλου του χώρου).

Το συνολικό ποσό της ευθύνης του πωλητή για αξιώσεις που εγέρθηκαν σύμφωνα με το Αρ. 6.19 της σύμβασης (πρόσθετη αποζημίωση) δεν δύναται να υπερβεί το 100% του ποσού του ΤΑΜ που εισπράχθηκε από τον πωλητή, υπό την επιφύλαξη των διατάξεων του άρ. 11.8 της σύμβασης, το οποίο προβλέπει ότι η συνολική ευθύνη για καταβολή του πωλητή και του ελληνικού Δημοσίου δεν θα υπερβαίνει το ποσό που ισούται με το 100% του ΤΑΜ, που έχει εισπράξει ο πωλητής (Αρ. 6.3 Σ).

Με λίγα λόγια, σε περίπτωση εύρεσης αρχαιοτήτων, ο αγοραστής, σύμφωνα με τη σύμβαση, οφείλει να καλέσει την αρχαιολογική υπηρεσία να κάνει τη δουλειά της, δηλαδή να εφαρμοστούν οι διατάξεις του αρχαιολογικού νόμου.

Ομως επειδή αυτό θα συμβεί εκ των υστέρων, δηλαδή κατά την υλοποίηση πια του ΣΟΑ, το ελληνικό Δημόσιο θα κληθεί να αποζημιώσει τον αγοραστή για την καθυστέρηση.

Το ποσό της αποζημίωσης μπορεί να φτάσει το ύψος του συνόλου του ανταλλάγματος.

Ο μόνος τρόπος για να μη συνιστά αποζημίωση για τον επενδυτή είναι να έχουν περιληφθεί τα αρχαιολογικά ευρήματα στο εγκεκριμένο ΣΟΑ προ της έναρξης της επένδυσης – επομένως ο επενδυτής να έχει γνώση του ρίσκου εκ των προτέρων.

Αν αυτό δεν συμβεί, ο επενδυτής θεωρείται ότι έχει άγνοια τυπική ύπαρξης αρχαιοτήτων και διεκδικεί τις αποζημιώσεις τις οποίες θα του ζητούν οι αγοραστές των αστικών οικοπέδων που θα τους έχει πωλήσει από τα σχέδια.

Ο επενδυτής προειδοποιήθηκε για το ρίσκο από τον Φεβρουάριο του 2016, στο πλαίσιο της λειτουργίας της τότε ομάδας έργου για τη διαπραγμάτευση, και προτάθηκε η επείγουσα έναρξη δοκιμαστικών τομών ή/και γεωέρευνας που θα εντοπίσει τις κρίσιμες περιοχές προκειμένου να τροποποιηθούν οι μελέτες ώστε να μην αστοχήσουν τα έργα. Αρνήθηκαν και διέλυσαν την ομάδα έργου.

Στη συνέχεια τον Σεπτέμβριο 2016, ο Αριστείδης Μπαλτάς κατέθεσε άρθρο στην αναθεωρημένη σύμβαση, το οποίο κατοχύρωνε το Δημόσιο και τις αρχαιότητες -αποφεύγοντας την καθυστέρηση λόγω γραφειοκρατίας- και οι επενδυτές με τα φιλικά ΜΜΕ ξεσήκωσαν θύελλα. Το άρθρο αποσύρθηκε.

*Καθηγητής του ΕΜΠ, από τους βασικούς εκπονητές της μελέτης για το Μητροπολιτικό Πάρκο Ελληνικού. Συμμετείχε και στην ομάδα έργου που συγκρότησε η κυβέρνηση στην «Ελληνικόν Α.Ε.»